은행 거래내역서로 만든 T-12: 현금 기준일까, 렌트롤의 임대료일까?
은행 거래내역서는 들어오고 나간 돈을 보여 줘요. 받아야 할 임대료, 비어 있던 호실, 시세보다 적게 내는 세입자는 보여 주지 않아요. 렌트롤은 보여 줘요. T-12 종류마다 알려 주는 것과, 둘을 합칠 때 주의할 점을 알려 드려요.
확인하는 건 정말 손이 많이 가는 일이에요. 임대료를 렌트롤에서 가져오는 T-12는 렌트롤과 호실 하나하나가 맞아야 하고, 그러면서도 매달 은행이 받은 것으로 보여 주는 임대료로 맞아떨어져야 해요. 호실 하나만 잘못 읽거나, 어떤 달을 엉뚱한 렌트롤과 맞춰도, 공실과 시세 대비 임대료 차이가 틀리는데 합계는 여전히 평범해 보여요.
현금 기준 T-12
은행 거래내역서만으로 만든 T-12는 매달의 임대료를 그달 들어온 돈으로 보여 줘요. 현금 기록으로는 가장 정확하고, 렌트롤이 없을 때 만들 수 있는 건 이것뿐이에요.
보여 주지 못하는 것: 임대료가 왜 그 금액이었는지예요. 낮은 달은 공실, 늦게 낸 세입자, 임대료 할인일 수 있어요. 높은 달은 밀린 임대료를 한꺼번에 낸 세입자일 수 있어요. 은행은 입금만 보여 줘요.
임대료는 렌트롤에서, 나머지는 현금 기준으로
렌트롤이 있으면 임대료를 대출 심사 담당자가 읽는 방식으로 보여 줄 수 있어요:
- 총 잠재 임대료: 모든 호실을 시세 임대료로 계산한 금액.
- 시세 대비 임대료 차이: 입주한 호실이 시세 임대료보다 얼마나 적게 내는지.
- 공실: 비어 있는 호실의 시세 임대료.
- 수입이 없는 호실과 할인: 모델하우스, 사무실과 직원용 호실, 그리고 무상으로 준 임대료.
- 미수금과 시차: 받아야 할 임대료와 은행이 받은 것으로 보여 주는 임대료의 차이.
이 마지막 줄이 전체를 정직하게 지켜 줘요. 임대료를 어떻게 나누든, 결국 실제로 들어온 임대료로 맞아떨어져요. 비용은 은행이 보여 주는 대로 현금 기준으로 남아요.
렌트롤 하나, 아니면 달마다 하나씩
렌트롤은 하루의 모습만 보여 줘요. 매달 말일의 렌트롤이 있으면, 달마다 그달의 공실과 시세 대비 임대료 차이가 나와요. 하나뿐이라면 그걸 모든 달에 적용하고, 그 렌트롤이 다루지 않는 달은 추정치로 표시해서 아무도 사실로 읽지 않게 해야 해요.
AI에게 둘을 합쳐 달라고 할 때 주의할 점
- 렌트롤을 잘못 읽어요. 호실 하나가 빠지고, 빈 호실이 입주한 것으로 읽히고, 시세 임대료를 엉뚱한 열에서 가져와요. 호실들을 더한 값이 렌트롤에 찍힌 합계와 맞는지 확인하세요.
- 어떤 달에 엉뚱한 렌트롤을 써요. 달마다 그달 날짜의 렌트롤을 쓰거나, 추정치라고 밝혀야 해요.
- 임대료를 두 번 계산해요. 렌트롤의 예정 임대료를 은행의 임대료와 대조하지 않고 거기에 더해 버려요. 받은 임대료는 은행 숫자와 센트 단위까지 같아야 해요.
- 미수금을 억지로 0으로 맞춰요. 예정 임대료와 받은 임대료가 늘 정확히 일치한다면, 어딘가에서 숫자를 끼워 맞춘 거예요.
어느 쪽이 필요하세요?
렌트롤이 없다면: 현금 기준 T-12가 정직한 답이에요. 렌트롤이 있다면, 나눠서 보여 주는 방식이 임대료가 왜 그 금액인지 알려 줘요. 얼마가 공실 때문이고, 얼마가 시세보다 낮은 계약 때문이고, 얼마가 세입자가 안 내서인지요. 매수자나 대출 기관이 알고 싶은 건 대개 바로 그거예요.