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Un T-12 dagli estratti conto: per cassa, o con gli affitti del rent roll?
Gli estratti conto mostrano i soldi entrati e usciti. Non mostrano l’affitto dovuto, le unità rimaste vuote, o gli inquilini che pagano sotto mercato. Un rent roll sì. Ecco cosa ti dice ciascun tipo di T-12, e a cosa stare attento quando li unisci.
Controllarlo richiede un lavoro vero. Un T-12 che prende gli affitti dal rent roll deve tornare con il rent roll unità per unità, e arrivare comunque agli affitti che la banca mostra incassati, mese per mese. Basta un’unità letta male, o un mese abbinato al rent roll sbagliato, e lo sfitto e la perdita sui contratti sotto mercato sono sbagliati mentre i totali sembrano normali.
Un T-12 per cassa
Costruito solo dagli estratti conto, un T-12 mostra l’affitto di ogni mese come i soldi arrivati quel mese. È la registrazione più fedele della cassa, ed è tutto ciò che si può costruire quando non c’è un rent roll.
Cosa non può mostrare: perché l’affitto è stato quello che è stato. Un mese basso può essere sfitto, un inquilino in ritardo, o uno sconto. Un mese alto può essere un inquilino che si rimette in pari. La banca mostra solo il versamento.
Affitti dal rent roll, tutto il resto per cassa
Con un rent roll, l’affitto può essere mostrato come lo leggono gli analisti che valutano un finanziamento:
- Canone potenziale lordo: ogni unità al suo affitto di mercato.
- Perdita sui contratti sotto mercato: quanto pagano le unità occupate in meno rispetto al loro affitto di mercato.
- Sfitto: l’affitto di mercato delle unità vuote.
- Unità che non rendono e sconti: appartamenti modello, uffici e alloggi del personale, e affitto regalato.
- Mancati incassi e tempistiche: la differenza tra l’affitto dovuto e quello che la banca mostra incassato.
L’ultima riga è quella che lo tiene onesto. Comunque si scomponga l’affitto, si arriva agli affitti davvero entrati. Le spese restano per cassa, come le mostra la banca.
Un rent roll, o uno per ogni mese
Un rent roll fotografa un solo giorno. Un rent roll di fine mese per ogni mese dà a ogni mese il suo sfitto e la sua perdita sui contratti sotto mercato. Con uno solo, quello viene applicato a tutti i mesi, e i mesi che non copre andrebbero segnati come stime, così nessuno li legge come fatti.
A cosa stare attento se chiedi a un’IA di unirli
- Il rent roll è letto male. Un’unità persa, un’unità vuota letta come occupata, un affitto di mercato preso dalla colonna sbagliata. Controlla che le unità diano i totali stampati sul rent roll.
- Il rent roll sbagliato per un mese. Ogni mese dovrebbe usare il rent roll datato in quel mese, o dire che è una stima.
- Affitti contati due volte. L’affitto previsto dal rent roll sommato all’affitto della banca, invece di essere riconciliato con esso. Gli affitti incassati dovrebbero essere uguali alla cifra della banca, al centesimo.
- Mancati incassi forzati a zero. Se l’affitto previsto e quello incassato coincidono sempre alla perfezione, qualcosa è stato aggiustato a mano.
Quale ti serve?
Senza rent roll: un T-12 per cassa è la risposta onesta. Con un rent roll, la vista scomposta ti dice perché l’affitto è quello che è: quanto è sfitto, quanto sono contratti sotto mercato, e quanto sono inquilini che non pagano. Di solito è proprio quello che vuole sapere chi compra o chi presta.