Cara memeriksa model properti buatan AI

Model yang dibuat dengan benar berisi ribuan rumus, jadi mulailah dari yang paling penting: jumlah pinjaman, cicilan pinjaman, pendapatan operasional bersih, harga jual, dan imbal hasil. Klik setiap rumus dan ikuti ke mana rumus itu menunjuk, lalu cek bahwa setiap total mencakup semua baris di atasnya. Lakukan ini paling dulu: rumus yang menunjuk ke sel yang salah menghasilkan angka yang terlihat normal, dan tidak ada pemeriksaan lain yang akan menangkapnya.

Periksa setiap rumus, apakah ada angka tambahan yang seharusnya tidak ada, seperti $12,000 yang ditempel di ujungnya. Rumus seharusnya menunjuk ke sel, bukan membawa angka sendiri. Angka seperti itu adalah angka yang ditambahkan AI supaya sesuatu cocok.

Pastikan setiap bulan di arus kas berupa rumus, bukan angka ketikan. Di luar input seharusnya tidak ada angka ketikan: satu bulan yang diketik terlihat sama dengan yang lain sampai ada input yang berubah.

Ubah input utama satu per satu: tingkat kekosongan, kenaikan sewa, cap rate saat jual, suku bunga. Setiap input harus menggerakkan imbal hasil, ke arah yang Anda harapkan. Input yang tidak mengubah apa-apa tidak terhubung ke rumus yang seharusnya memakainya.

Telusuri input satu per satu dan temukan masing-masing di halamannya di dokumen. Angka yang tidak bisa Anda temukan adalah asumsi atau karangan. Sebagian asumsi tidak masalah, tapi harus disebutkan.

Cari uang yang sama di dua tempat: penggantian biaya yang dihitung sebagai pendapatan dan tidak dimasukkan ke biaya, atau dana cadangan yang dipotong dua kali. Lalu pastikan setiap kredit dan potongan sewa mengurangi pendapatan. Satu yang salah ditambahkan menggeser total sebesar dua kali jumlahnya.

Pilih beberapa bulan dan cek bahwa uang tunai untuk investor adalah pendapatan operasional bersih, dikurangi cicilan pinjaman, dikurangi biaya modal. Kalau cicilan pinjaman tidak pernah dipotong, imbal hasil dengan pinjaman jauh terlalu tinggi.

Ambil sewa yang dibayar penyewa saat ini, bukan sewa yang ditawarkan, lalu kalikan untuk setahun. Hasilnya harus mendekati sewa tahun pertama di model. Kalau model mulai dari proyeksi memorandum, setiap imbal hasil sesudahnya terlalu tinggi.

Jumlahkan unit atau kaki persegi di daftar penyewa, lalu bandingkan dengan total yang tercetak di sana dan luas di halaman ringkasan memorandum. Kalau berbeda, ada bagian gedung yang hilang.

Hitung sendiri pendapatan operasional bersih (NOI) tahun pertama: pendapatan, dikurangi kekosongan, dikurangi biaya. Hasilnya harus sama dengan model sampai ke dolar.

Satu peringatan: model yang angkanya cocok tetap bisa salah, karena rumus dan input di belakangnya bisa salah. Itu sebabnya pemeriksaan lain didahulukan.

1. Rumus-rumus utama menunjuk ke sel yang benar.
2. Tidak ada angka yang disembunyikan di dalam rumus.
3. Setiap bulan berupa rumus, bukan angka ketikan.
4. Setiap input menggerakkan model.
5. Setiap input ada di halaman dokumen, atau disebut sebagai asumsi.
6. Tidak ada yang dihitung dua kali, dan setiap kredit dikurangkan.
7. Pinjaman dibayar setiap bulan.
8. Tahun pertama memakai sewa saat ini, bukan proyeksi.
9. Daftar penyewa cocok dengan ukuran gedung.
10. NOI cocok kalau dihitung manual.