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बैंक स्टेटमेंट से T-12: कैश बेसिस, या रेंट रोल से किराया?
बैंक स्टेटमेंट दिखाते हैं कि कितना पैसा आया और गया। वे यह नहीं दिखाते कि कितना किराया बनता था, कौन-सी यूनिट ख़ाली रहीं, या कौन-से किरायेदार बाज़ार से कम दे रहे हैं। रेंट रोल यह दिखाता है। जानिए हर तरह का T-12 आपको क्या बताता है, और दोनों को मिलाते समय किन बातों का ध्यान रखें।
इसे जाँचना असली मेहनत का काम है। जो T-12 किराया रेंट रोल से लेता है, उसे रेंट रोल से यूनिट-दर-यूनिट मेल खाना चाहिए, और फिर भी हर महीने उस किराये तक पहुँचना चाहिए जो बैंक के हिसाब से वसूला गया। एक भी यूनिट गलत पढ़ी जाए, या किसी महीने को गलत रेंट रोल से मिलाया जाए, तो ख़ाली जगह और बाज़ार से कम किराए का फ़र्क़ गलत हो जाते हैं, जबकि टोटल फिर भी सामान्य दिखते हैं।
कैश बेसिस वाला T-12
सिर्फ़ बैंक स्टेटमेंट से बना T-12 हर महीने का किराया उस पैसे के रूप में दिखाता है जो उस महीने आया। यह कैश का सबसे सच्चा रिकॉर्ड है, और जब रेंट रोल न हो तो बस यही बनाया जा सकता है।
यह क्या नहीं दिखा सकता: किराया उतना क्यों था। कम वाला महीना ख़ाली यूनिट, देर से देने वाले किरायेदार, या किराये में छूट की वजह से हो सकता है। ज़्यादा वाला महीना किसी किरायेदार के बकाया चुकाने से हो सकता है। बैंक सिर्फ़ जमा रकम दिखाता है।
किराया रेंट रोल से, बाकी सब कैश बेसिस पर
रेंट रोल हो, तो किराया उस तरह दिखाया जा सकता है जैसे अंडरराइटर उसे पढ़ते हैं:
- कुल संभावित किराया: हर यूनिट उसके बाज़ार किराये पर।
- बाज़ार से कम किराए का फ़र्क़: भरी हुई यूनिट अपने बाज़ार किराये से कितना कम दे रही हैं।
- ख़ाली जगह: ख़ाली यूनिट का बाज़ार किराया।
- बिना कमाई वाली यूनिट और छूट: मॉडल यूनिट, ऑफ़िस और स्टाफ़ यूनिट, और मुफ़्त में दिया गया किराया।
- वसूली में कमी और समय का फ़र्क़: जो किराया बनता था और जो बैंक के हिसाब से वसूला गया, उनके बीच का फ़र्क़।
आख़िरी लाइन ही इसे ईमानदार रखती है। किराये को कैसे भी बाँटें, आख़िर में वह उसी किराये पर आता है जो सच में आया। ख़र्च कैश बेसिस पर ही रहते हैं, जैसे बैंक दिखाता है।
एक रेंट रोल, या हर महीने का एक
रेंट रोल एक ही दिन की तस्वीर दिखाता है। हर महीने के आख़िर का रेंट रोल हर महीने को उसकी अपनी ख़ाली जगह और बाज़ार से कम किराए का फ़र्क़ देता है। अगर सिर्फ़ एक है, तो वही हर महीने पर लगाया जाता है, और जिन महीनों को वह कवर नहीं करता उन्हें अनुमान के रूप में मार्क करना चाहिए, ताकि कोई उन्हें तथ्य न समझे।
AI से दोनों को मिलवाने पर किन बातों का ध्यान रखें
- रेंट रोल गलत पढ़ा गया। कोई यूनिट छूट गई, ख़ाली यूनिट को भरी हुई पढ़ लिया गया, बाज़ार किराया गलत कॉलम से लिया गया। जाँचिए कि यूनिट जोड़कर रेंट रोल पर छपे टोटल के बराबर आती हैं।
- किसी महीने के लिए गलत रेंट रोल। हर महीने को उसी महीने की तारीख़ वाला रेंट रोल इस्तेमाल करना चाहिए, या बताना चाहिए कि यह अनुमान है।
- किराया दो बार गिना गया। रेंट रोल का तय किराया बैंक के किराये से मिलाने की बजाय उसमें जोड़ दिया गया। वसूला गया किराया बैंक के आँकड़े के बराबर होना चाहिए, सेंट तक।
- वसूली में कमी को ज़बरदस्ती ज़ीरो किया गया। अगर तय किराया और वसूला गया किराया हमेशा बिल्कुल बराबर आते हैं, तो कहीं आँकड़ा ज़बरदस्ती बैठाया गया है।
आपको कौन-सा चाहिए?
रेंट रोल नहीं है, तो कैश बेसिस वाला T-12 ही ईमानदार जवाब है। रेंट रोल है, तो बँटा हुआ व्यू बताता है कि किराया उतना क्यों है: कितना ख़ाली जगह की वजह से, कितना बाज़ार से कम वाली लीज़ की वजह से, और कितना न देने वाले किरायेदारों की वजह से। ख़रीदार या लेंडर आम तौर पर यही जानना चाहते हैं।