דף הבית › מדריכים › נדל״ן › בסיס מזומן או רשימת שוכרים
T-12 מדפי בנק: בסיס מזומן, או שכירות מרשימת השוכרים?
דפי בנק מראים את הכסף שנכנס ויצא. הם לא מראים את השכירות שהגיעה, את היחידות שעמדו ריקות, או את השוכרים שמשלמים מתחת למחיר השוק. רשימת שוכרים כן. הנה מה שכל סוג של T-12 מספר לכם, ועל מה לשים לב כשמשלבים ביניהם.
לבדוק את זה זו עבודה אמיתית. T-12 שלוקח את השכירות מרשימת השוכרים צריך להתאים לרשימה יחידה אחרי יחידה, ועדיין להגיע לשכירות שהבנק מראה שנגבתה, חודש אחרי חודש. מספיק שיחידה אחת נקראה לא נכון, או שחודש הותאם לרשימת שוכרים לא נכונה, והתפוסה החסרה וההפסד מחוזים מתחת למחיר השוק שגויים, בזמן שהסכומים עדיין נראים רגילים.
T-12 על בסיס מזומן
T-12 שנבנה מדפי הבנק בלבד מציג את השכירות של כל חודש ככסף שהגיע באותו חודש. זה התיעוד הנאמן ביותר של המזומן, וזה כל מה שאפשר לבנות כשאין רשימת שוכרים.
מה הוא לא יכול להראות: למה השכירות הייתה מה שהייתה. חודש נמוך יכול להיות תפוסה חסרה, שוכר שמשלם באיחור, או הנחה. חודש גבוה יכול להיות שוכר שהשלים חוב. הבנק מראה רק את ההפקדה.
שכירות מרשימת השוכרים, כל השאר על בסיס מזומן
עם רשימת שוכרים, אפשר להציג את השכירות כמו שחתמים קוראים אותה:
- שכירות פוטנציאלית ברוטו: כל יחידה בשכירות השוק שלה.
- הפסד מחוזים מתחת למחיר השוק: כמה יחידות מאוכלסות משלמות פחות משכירות השוק שלהן.
- תפוסה חסרה: שכירות השוק של היחידות הריקות.
- יחידות שלא מכניסות והנחות: דירות לדוגמה, משרדים ויחידות לצוות, ושכירות שוויתרו עליה.
- הפסדי גבייה ותזמון: ההפרש בין השכירות שהגיעה לבין השכירות שהבנק מראה שנגבתה.
השורה האחרונה היא מה ששומר על זה הוגן. איך שלא מפרקים את השכירות, בסוף היא מגיעה לשכירות שבאמת נכנסה. ההוצאות נשארות על בסיס מזומן, כמו שהבנק מראה אותן.
רשימת שוכרים אחת, או אחת לכל חודש
רשימת שוכרים מראה יום אחד. רשימה מסוף כל חודש נותנת לכל חודש את התפוסה החסרה ואת ההפסד מחוזים מתחת למחיר השוק שלו. אם יש רק אחת, מחילים אותה על כל החודשים, ואת החודשים שהיא לא מכסה צריך לסמן כהערכה, כדי שאף אחד לא יקרא אותם כעובדה.
על מה לשים לב אם מבקשים מ-AI לשלב ביניהם
- רשימת השוכרים נקראה לא נכון. יחידה שנשמטה, יחידה ריקה שנקראה כמאוכלסת, שכירות שוק מהעמודה הלא נכונה. בדקו שהיחידות מסתכמות בסכומים שמודפסים ברשימת השוכרים.
- רשימת השוכרים הלא נכונה לחודש. כל חודש צריך להשתמש ברשימה שמתוארכת לאותו חודש, או לציין שזו הערכה.
- שכירות שנספרה פעמיים. השכירות המתוכננת מרשימת השוכרים נוספה לשכירות של הבנק, במקום להיות מותאמת אליה. השכירות שנגבתה צריכה להיות שווה למספר של הבנק, עד הסנט.
- הפסדי גבייה שאולצו לאפס. אם השכירות המתוכננת והשכירות שנגבתה תמיד תואמות בדיוק, משהו הותאם בכוח.
מה אתם צריכים?
אין רשימת שוכרים: T-12 על בסיס מזומן הוא התשובה הכנה. עם רשימת שוכרים, התצוגה המפורקת מספרת לכם למה השכירות היא מה שהיא: כמה תפוסה חסרה, כמה חוזים מתחת למחיר השוק, וכמה שוכרים שלא משלמים. בדרך כלל זה מה שקונה או מלווה רוצים לדעת.