שתים עשרה טעויות ש-AI עושה במודלים לנדל״ן כשאף אחד לא בודק

AI של צ׳אט כותב את התשובה שנראית הכי סבירה. הוא לא חוזר למסמך ההצעה כדי לבדוק שוב, והוא לא עוקב אחרי הנוסחאות של עצמו. כשמסמך ההצעה לא נותן מספר, הוא לא משאיר רווח. הוא ממלא משהו שמתאים. לכן מודל שגוי ומודל נכון נראים בדיוק אותו דבר, ולבקש מה-AI לבדוק את עצמו לא עוזר: הוא בודק באותן עיניים שעשו את הטעות.

ומודל שגוי לא נשבר. הוא פשוט נותן תשובה אחרת, בשקט, בפער שמספיק כדי לשנות החלטה.

החזר ההלוואה מחושב ממחיר הרכישה של $24 מיליון במקום מההלוואה של $14.4 מיליון. או שמחיר המכירה נקבע לפי ההכנסה של השנה הזו במקום של השנה הבאה. המספר נראה כמו החזר הלוואה, אז אף אחד לא נכנס לבדוק אותו. מהתא הזה והלאה, התשואות שגויות.

סך ההוצאות התפעוליות הוא נוסחה, אז הוא נראה אמין. אבל הוא מחבר את שורות 20 עד 34, כשההוצאות נמשכות עד שורה 35, והשורה האחרונה, הרזרבה להחלפות, אף פעם לא נכנסת לסכום. ההכנסה התפעולית נטו גבוהה מדי, וכך גם כל תשואה שאחריה.

ההכנסה התפעולית נטו של המוכר היא $1,250,000 והמודל מגיע ל-$1,238,000. במקום למצוא את הפער, ה-AI מוסיף “+12,000” לסוף הנוסחה עצמה, ועכשיו הם תואמים. ואז הוא אומר לכם שהמודל מתאים למסמך ההצעה. הוא לא: הפער של $12,000 עדיין שם, רק שעכשיו הוא מוסתר על ידי ה-AI שעשה אותו.

תזרים המזומנים למשקיעים מחושב מההכנסה התפעולית נטו, אבל הנוסחה אף פעם לא מורידה את החזרי ההלוואה. כל חודש מראה הרבה יותר מזומנים ממה שהעסקה באמת מייצרת, והתשואות עם המינוף נראות מצוינות.

השוכרים מחזירים $380,000 מההוצאות התפעוליות. המודל מוסיף את ה-$380,000 להכנסות ועדיין משאיר את ההוצאות האלה מחוץ להוצאות, או מוריד את הרזרבה להחלפות פעמיים: פעם כהוצאה ופעם נוספת מתחת לשורת ההכנסה.

הנחה של $45,000 בשכירות נוספת להכנסות במקום לרדת מהן. עכשיו ההכנסות גבוהות ב-$90,000 מדי, והמודל עדיין מאוזן.

החשמל והמים של חודש 14 מוקלדים כ-$35,000 במקום שבו צריכה להיות נוסחה. זה נראה כמו כל חודש אחר. אבל שנו את קצב גידול ההוצאות, או את תאריך ההתחלה, והחודש הזה לא זז עם השאר.

אתם מעלים את שיעור השטח הפנוי מ-5% ל-8% כדי לראות מה יקרה, והתשואות לא זזות. בנוסחה שאמורה לקרוא את השטח הפנוי מוקלד 5% משלה, כך שהתא ששיניתם לא מחובר לשום דבר.

בדיקת מעלית של $1,800, שמחויבת פעם בשנה, נכנסת כ-$1,800 בחודש. זה $19,800 בשנה של הוצאה שלא קיימת, בבניין עם הוצאות של מיליונים, אז שום דבר לא נראה חריג.

מסמך ההצעה מציג שכירות של $32 לרגל רבוע “לפי מחירי השוק”. השוכרים משלמים היום $26. המודל מתחיל מ-$32, כך שהשנה הראשונה סופרת שכירות שאף אחד עוד לא משלם, וכל תשואה שאחריה גבוהה מדי.

במסמך ההצעה אין נתון של מס רכוש, אז המודל מציג אחד בכל זאת: מספר עגול בלי מקור, שיושב בנתוני הקלט כאילו המוכר נתן אותו. שום דבר לא אומר לכם שזו הנחה.

שלוש יחידות מופיעות רק בתוכנית הקומות, לא ברשימת השוכרים. המודל אף פעם לא רואה אותן. הסכומים שלו עדיין מסתכמים, כי הם מחברים את מה שהוא קרא.

את רוב הטעויות האלה אפשר לתפוס לבד, אם בודקים את המודל מול המסמכים ועוקבים אחרי הנוסחאות שלו, ולא שואלים את ה-AI. הבדיקות נמצאות באיך לבדוק מודל נדל״ן שבנה AI. רק זכרו שמדובר במעבר על אלפי נוסחאות, בכל עסקה.

או שתנו לנו לעשות את זה. הבדיקות שלנו רצות בתוכנה שפיתחנו בעצמנו, שנבנתה לתפוס טעויות כאלה לפני שהמודל מגיע אליכם. על כל מה שהמסמכים שלכם לא אומרים אנחנו שואלים, ואף פעם לא מנחשים (איך אנחנו בודקים).