T-12 mula sa bank statements: cash basis, o renta mula sa rent roll?

Ni Ephraim Shapiro, founder ng BinaDesk · 2026-11-04

Ipinapakita ng bank statements ang perang pumasok at lumabas. Hindi nito ipinapakita ang rentang dapat bayaran, ang mga unit na bakante, o ang mga tenant na nagbabayad nang mas mababa sa market. Ang rent roll, oo. Narito ang sinasabi ng bawat uri ng T-12, at ano ang dapat bantayan kapag pinagsama mo sila.

Totoong trabaho ang pagsusuri nito. Ang T-12 na kumukuha ng renta mula sa rent roll ay dapat tumugma sa rent roll unit por unit, at dapat pa ring tumugma sa rentang ipinapakita ng bangko na nakolekta, buwan-buwan. Kapag may unit na mali ang basa, o may buwang naitugma sa maling rent roll, mali ang vacancy at loss to lease habang mukhang normal pa rin ang mga total.

Cash-basis na T-12

Kapag binuo mula sa bank statements lang, ipinapakita ng T-12 ang renta ng bawat buwan bilang perang dumating sa buwang iyon. Ito ang pinakatotoong record ng cash, at ito lang ang kaya mong buuin kapag walang rent roll.

Ang hindi nito maipapakita: kung bakit ganoon ang renta. Ang mababang buwan ay puwedeng vacancy, tenant na late magbayad, o concession. Ang mataas na buwan ay puwedeng tenant na humahabol sa utang. Ang deposito lang ang ipinapakita ng bangko.

Renta mula sa rent roll, cash ang lahat ng iba

Kapag may rent roll, maipapakita ang renta sa paraang binabasa ito ng mga underwriter:

Gross potential rent: bawat unit sa market rent nito.
Loss to lease: kung magkano ang kulang sa bayad ng mga okupadong unit kumpara sa market rent nila.
Vacancy: ang market rent ng mga bakanteng unit.
Mga unit na walang kita at concession: model unit, opisina at unit ng staff, at rentang ibinigay nang libre.
Collection loss at timing: ang pagitan ng rentang dapat bayaran at ng rentang ipinapakita ng bangko na nakolekta.

Ang huling linya ang nagpapanatiling tapat dito. Paano man hatiin ang renta, babagsak ito sa rentang talagang dumating. Nananatiling cash basis ang mga gastos, gaya ng ipinapakita ng bangko.

Isang rent roll, o isa para sa bawat buwan

Isang araw lang ang ipinapakita ng rent roll. Ang rent roll mula sa bawat katapusan ng buwan ay nagbibigay sa bawat buwan ng sarili nitong vacancy at loss to lease. Kung isa lang, iyon ang ginagamit sa bawat buwan, at ang mga buwang hindi nito sakop ay dapat markahang estimate, para walang magbasa sa mga ito bilang katotohanan.

Ano ang dapat bantayan kung ipapapagsama mo sila sa AI

Mali ang basa sa rent roll. May unit na nalaglag, bakanteng unit na nabasang okupado, market rent na galing sa maling column. Tiyaking tumutugma ang kabuuan ng mga unit sa mga total na naka-print sa rent roll.
Maling rent roll para sa isang buwan. Dapat gamitin ng bawat buwan ang rent roll na may petsa sa buwang iyon, o sabihing estimate ito.
Rentang nabilang nang dalawang beses. Idinagdag ang scheduled rent ng rent roll sa renta ng bangko, sa halip na itugma rito. Dapat katumbas ng nakolektang renta ang numero ng bangko, hanggang sentimo.
Collection loss na pinilit gawing zero. Kung laging eksaktong tugma ang scheduled rent at ang nakolektang renta, may numerong pinilit.

Alin ang kailangan mo?

Walang rent roll: ang cash-basis na T-12 ang tapat na sagot. Kapag may rent roll, sinasabi ng hinating view kung bakit ganoon ang renta: magkano ang dahil sa vacancy, magkano ang dahil sa lease na mas mababa sa market, at magkano ang dahil sa mga tenant na hindi nagbabayad. Kadalasan, iyan ang gustong malaman ng buyer o lender.