Labindalawang pagkakamali ng AI sa mga real estate model kapag walang nagsusuri

Isinusulat ng chat AI ang sagot na mukhang pinakamalamang. Hindi ito bumabalik sa memo para tumingin ulit, at hindi nito sinusundan ang sarili nitong mga formula. Kapag walang ibinigay na numero ang memo, hindi ito nag-iiwan ng puwang. Pinupunan nito ng kahit anong bagay. Kaya pareho ang itsura ng maling model at ng tama, at walang naitutulong kung ipapa-double-check mo sa AI ang sarili nito: sinusuri nito gamit ang parehong mata na gumawa ng pagkakamali.

At hindi nasisira ang maling model. Iba lang ang sagot nito, nang tahimik, at sapat ang layo para mabago ang isang desisyon.

Kinuwenta ang hulog sa utang mula sa $24 million na purchase price sa halip na sa $14.4 million na loan. O kaya kinuwenta ang benta mula sa kita ngayong taon sa halip na sa susunod na taon. Mukhang hulog sa utang ang numero, kaya walang nagki-click dito. Mula sa cell na iyon, mali na ang mga return.

Formula ang total operating expenses, kaya mukhang mapagkakatiwalaan. Pero nagsusuma ito ng row 20 hanggang 34 kahit umaabot sa row 35 ang mga gastos, at ang huling linya, ang replacement reserve, ay hindi kailanman nasasama sa total. Masyadong mataas ang net operating income, at pati bawat return pagkatapos nito.

Ang net operating income ng nagbebenta ay $1,250,000 at $1,238,000 ang lumabas sa model. Sa halip na hanapin ang kulang, idinagdag ng AI ang “+12,000” sa dulo mismo ng formula, at ngayon tugma na sila. Tapos sasabihin nito sa iyo na tugma na ang model sa memo. Hindi totoo: nandoon pa rin ang $12,000 na kulang, itinago lang ng AI na gumawa nito.

Kinuwenta ang cash flow sa mga investor mula sa net operating income, pero hindi kailanman ibinabawas ng formula ang mga hulog sa utang. Bawat buwan ay nagpapakita ng mas maraming cash kaysa sa talagang kinikita ng deal, at napakaganda ng levered returns.

Binabayaran ng mga tenant ang $380,000 na operating costs. Idinadagdag ng model ang $380,000 sa kita pero hindi pa rin isinasama ang mga gastos na iyon sa expenses, o dalawang beses nitong ibinabawas ang replacement reserve: isang beses bilang gastos at isa pa sa ilalim ng income line.

Ang $45,000 na rent concession ay idinagdag sa kita sa halip na ibawas. Ngayon ay sobra nang $90,000 ang kita, at nagba-balance pa rin ang model.

Ang utilities ng month 14 ay itinype bilang $35,000 kung saan dapat may formula. Mukha itong katulad ng ibang buwan. Pero kapag binago mo ang expense growth, o ang start date, hindi gagalaw ang buwang iyon kasabay ng iba.

Itinaas mo ang vacancy mula 5% hanggang 8% para makita ang mangyayari, at hindi gumalaw ang mga return. May sarili nitong 5% na nakatype sa loob ang formula na dapat bumabasa ng vacancy, kaya hindi konektado sa kahit ano ang box na binago mo.

Ang $1,800 na inspeksyon ng elevator, na sinisingil isang beses kada taon, ay ipinasok bilang $1,800 kada buwan. $19,800 iyon kada taon na gastos na hindi naman totoo, sa building na milyon-milyon ang gastos, kaya walang mukhang kakaiba.

Nagpapakita ang memo ng renta na $32 kada square foot “sa market rate.” $26 ang binabayaran ng mga tenant ngayon. Nagsisimula ang model sa $32, kaya binibilang ng unang taon ang rentang wala pang nagbabayad, at masyadong mataas ang bawat return pagkatapos nito.

Walang tax figure ang memo, kaya naglagay pa rin ang model ng isa: isang bilog na numero na walang pinagmulan, nakalagay sa inputs na parang ibinigay ng nagbebenta. Walang nagsasabi sa iyo na assumption lang ito.

Tatlong suite ay nasa stacking plan lang, wala sa rent roll. Hindi kailanman nakikita ng model ang mga ito. Tumutugma pa rin ang mga total nito, dahil sinusuma lang nito ang nabasa nito.

Mahuhuli mo ang karamihan sa mga ito kung susuriin mo ang model laban sa mga dokumento at susundan ang mga formula nito, hindi sa pagtatanong sa AI. Nasa Paano suriin ang real estate model na gawa ng AI ang mga check. Tandaan lang na libu-libong formula ang dadaanan, sa bawat deal.

O ipaubaya mo sa amin. Ang mga check namin ay pinapatakbo ng sarili naming software, na ginawa para mahuli ang mga pagkakamaling ganito bago makarating sa iyo ang model. Anumang hindi sinasabi ng mga dokumento mo ay itinatanong, hindi kailanman hinuhulaan (paano namin sinusuri).