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Kalkulieren nur mit dem Exposé: worauf Sie achten sollten
Am Anfang eines Ankaufs ist das Exposé oft alles, was Sie haben. Die vollständige T-12 und die Mieterliste des Verkäufers kommen später, wenn überhaupt. Sie können trotzdem ein brauchbares Modell aus dem Exposé bauen. Sie müssen nur wissen, wo es dünn ist.
Es zu prüfen ist echte Arbeit. Auch ein Modell, das nur aus dem Exposé gebaut ist, hat Tausende Formeln. Jede davon kann auf die falsche Zelle zeigen oder eine Zeile auslassen und trotzdem eine normal aussehende Zahl anzeigen. Sicher sein können Sie nur, wenn Sie jede Formel einzeln mit dem Exposé abgleichen. Von Hand kann das länger dauern, als das Modell zu bauen.
Was das Exposé meist enthält
- Das Objekt: seine Größe, Einheiten oder Mietflächen und seine Art.
- Eine Zusammenfassung der Mieterliste, oft mit jedem Mieter oder Einheitstyp.
- Eine Betriebsrechnung, manchmal nur mit den Summen eines Jahres.
- Die Prognose des Maklers: was das Objekt einbringen könnte.
Was oft fehlt
- Einnahmen und Kosten Monat für Monat, sodass Ausreißermonate verborgen bleiben.
- Die vollständigen Bedingungen jedes Mietvertrags, etwa Staffelmieten, Optionen und wer welche Kosten trägt.
- Was ein neuer Eigentümer an Steuern und Versicherung zahlen wird.
- Was es kostet, leere Flächen zu vermieten: mietfreie Zeiten, Ausbauten und Provisionen.
So halten Sie das Modell ehrlich
- Gehen Sie von den heutigen Mieten aus, nicht von der Prognose.
- Kennzeichnen Sie jede Annahme. Eine Zahl, die das Exposé nicht nennt, sollte sagen, dass sie angenommen ist, und warum gerade diese Zahl.
- Gleichen Sie das Exposé mit sich selbst ab. Seine Tabellen sollten aufgehen und zueinander passen.
- Fragen Sie nach, was fehlt. Schreiben Sie die Fragen an den Verkäufer auf, und ersetzen Sie jede Annahme, wenn die Antwort kommt.
Wenn T-12 und Mieterliste kommen
Tragen Sie sie ein und sehen Sie, was sich bewegt. Wo sie vom Exposé abweichen, gelten meist die eigenen Unterlagen des Verkäufers, aber die Abweichung ist eine Frage wert.