指南
用银行对账单做T-12：按收付实现制，还是租金取自租户清单？
银行对账单显示进出的钱。它显示不了应收的租金、空着的单元，或者低于市场价付租的租户。租户清单可以。这里讲每种T-12能告诉您什么，以及把两者合并时要注意什么。
核对它需要实打实的功夫。租金取自租户清单的T-12，必须和租户清单一个单元一个单元地对上，同时每个月还要落到银行显示实际收到的租金上。只要有一个单元读错，或者某个月配错了租户清单，空置和低于市场的租金差额就会出错，而合计看起来照样正常。
按收付实现制做的T-12
只用银行对账单做的T-12，把每个月的租金显示为那个月实际到账的钱。这是最真实的现金记录，也是没有租户清单时唯一能做的。
它显示不了的：租金为什么是这个数。某个月低，可能是空置、租户晚交，或者租金优惠。某个月高，可能是租户补交了欠租。银行只显示那笔存款。
租金取自租户清单，其他按收付实现制
有了租户清单，租金就能按贷款审核人员看的方式来列：
- 总潜在租金：每个单元都按市场租金算。
- 低于市场的租金差额：已出租单元比各自的市场租金少付多少。
- 空置：空着的单元的市场租金。
- 不产生收入的单元和租金优惠：样板间、办公室和员工用房，以及让掉的租金。
- 收租损失和时间差：应收租金和银行显示实际收到的租金之间的差额。
最后这一行让整个T-12保持真实。不管租金怎么拆分，最后都要落到实际到账的租金上。费用仍按银行显示的收付实现制来记。
一份租户清单，还是每个月一份
租户清单只反映某一天的情况。每个月月底都有一份租户清单，每个月就有自己的空置和低于市场的租金差额。如果只有一份，就把它套用到每个月，它覆盖不到的月份应标为估算，免得有人当成事实来看。
让AI把两者合并时要注意什么
- 租户清单读错了。漏了一个单元，空置单元被读成已出租，市场租金取自错的那一列。检查各单元加起来是否等于租户清单上印的合计。
- 某个月用错了租户清单。每个月都应该用日期在那个月的租户清单，或者注明是估算。
- 租金算了两次。租户清单上的应收租金被加到了银行的租金上，而不是和它核对。实收租金应该和银行的数字一致，一分不差。
- 收租损失被硬凑成零。如果应收租金和实收租金总是分毫不差，那就是有数字被凑出来的。
您需要哪一种？
没有租户清单：按收付实现制做的T-12才是实事求是的答案。有租户清单的话，拆分后的列法能告诉您租金为什么是这个数：多少是空置，多少是低于市场的租约，多少是租户没交。这通常正是买方或贷款方想知道的。