怎么核对AI做的房地产模型
AI几分钟就能把项目推介书变成投资测算模型。很多时候八九不离十。可一旦错了，看起来也一模一样。下面是核对方法，按花力气最少、抓错最多的顺序排列。
简单说。 不要问AI它做得对不对。拿模型和文件对，并追查它的公式：每个公式指向哪里，每个输入从哪里来，有没有哪笔钱算了两次。想知道这些错误为什么会发生，请看没人核对时，AI在房地产模型里会犯的十二个错误。
要留出时间。 一个做得规范的模型有成千上万个公式，一个错的公式显示的数字看起来也很正常。这十项核对能找出最严重的错误，但要手工核对每个公式，每个项目都得花上好几个小时。
1. 关键公式指向正确的单元格
一个做得规范的模型有成千上万个公式，所以先从最重要的开始：贷款金额、还款额、净营业收入、售价和回报。逐个点进去，看它指向哪里，再检查每个合计有没有涵盖上面所有的行。这一项要最先做：指错单元格的公式给出的数字看起来很正常，别的核对都抓不到。
2. 公式里没有藏数字
检查每个公式里有没有加进去不该有的数字，比如末尾挂着的$12,000。公式应该指向单元格，而不是自带一个数字。这样的数字，是AI为了凑平什么而加进去的。
3. 每个月都是公式
检查现金流里每个月都是公式，不是手打的数字。除了输入之外，不应该有任何手打的数字：手打的月份看起来和其他月份一样，直到某个输入改变为止。
4. 每个输入都能带动模型
把关键输入一个一个地改：空置率、租金增长率、退出资本化率、利率。每改一个，回报都应该按您预期的方向变化。改了却什么都不变的输入，说明它没有连到本该用它的公式上。
5. 每个输入都能在页面上找到
把输入逐个过一遍，在文件里找到每个输入所在的那一页。找不到的数字，要么是假设，要么是编的。有些假设没关系，但要写明是假设。
6. 没有重复计算，每个正负号都对
找出出现在两个地方的同一笔钱：报销款算成了收入、却没从费用里列出来，或者储备金扣了两次。然后检查每一笔抵扣和租金优惠都是减少收入的。错加的一笔，会让合计偏差它金额的两倍。
7. 每个月都在还贷款
挑几个月，检查给投资人的现金是不是等于净营业收入减去还款额，再减去资本性支出。如果还款额从来没扣，杠杆回报就高得离谱。
8. 第一年用的是现在的租金
拿租户现在实际付的租金，而不是挂牌租金，算出一年的总数。结果应该和模型第一年的租金差不多。如果模型从推介书的预测起算，后面的每项回报都偏高。
9. 租户清单和整栋楼对得上
把租户清单上的单元数或平方英尺加起来，和清单上印的合计以及推介书摘要页上的面积比一比。对不上的话，就是漏了大楼的一部分。
10. 手算的净营业收入对得上
自己算一下第一年的净营业收入（NOI）：收入，减去空置，减去费用。结果应该和模型对到每一美元。
注意：对得上的模型也可能是错的，因为它背后的公式和输入可能是错的。所以其他核对要先做。
快速清单
- 关键公式指向正确的单元格。
- 公式里没有藏数字。
- 每个月都是公式，不是手打的数字。
- 每个输入都能带动模型。
- 每个输入都能在页面上找到，或者写明是假设。
- 没有重复计算，每笔抵扣都减掉了。
- 每个月都在还贷款。
- 第一年用的是现在的租金，不是预测。
- 租户清单和整栋楼对得上。
- 手算的净营业收入对得上。