没人核对时，AI在房地产模型里会犯的十二个错误

聊天式AI写出的是它觉得最有可能的答案。它不会回到推介书再看一遍，也不会追查自己的公式。推介书没给某个数字时，它不会留空，而是填一个看起来合适的。所以错的模型和对的模型看起来一模一样，让AI自己复查也没用：它是用犯错的同一双眼睛在查。

错的模型也不会出故障。它只是悄悄给出一个不同的答案，差得足以改变一个决定。

还款额按2,400万美元的购买价算，而不是按1,440万美元的贷款算。或者售价按今年的收入算，而不是按明年的。这个数字看起来像还款额，所以没人点进去看。从这个单元格开始，回报全错了。

运营费用合计是个公式，所以看起来可信。可它加的是第20到34行，而费用一直列到第35行，最后一行维修储备金根本没算进合计。净营业收入因此偏高，后面的每项回报也都偏高。

卖方的净营业收入是$1,250,000，模型算出来是$1,238,000。AI没去找差在哪里，而是在公式末尾直接加上“+12000”，这下两边对上了。然后它告诉您模型和推介书一致。其实不一致：$12,000的差额还在，只是被犯错的AI藏起来了。

给投资人的现金流从净营业收入算起，但公式从来没扣还款额。每个月显示的现金都比这笔交易实际产生的多得多，杠杆回报看起来好得不得了。

租户报销了$380,000的运营费用。模型把这$380,000加进了收入，却照样没把这些费用算进支出；或者把维修储备金扣了两次：一次作为支出，一次在收入行下面。

一笔$45,000的租金优惠被加进收入，而不是减掉。收入因此多出$90,000，模型却照样平衡。

第14个月的水电费在本该放公式的地方手打成$35,000。看起来和其他月份一样。可一旦改了费用增长率或开始日期，这个月不会跟着其他月份一起变。

您把空置率从5%调到8%想看看会怎样，回报却纹丝不动。本该读取空置率的公式里自己写死了5%，所以您改的那个格子跟什么都没连上。

一年只收一次的$1,800电梯检验费，被录成了每月$1,800。这就是每年凭空多出$19,800的费用，可大楼每年费用上百万，所以一点也不显眼。

推介书写的是每平方英尺$32的“市场租金”。租户现在付的是$26。模型从$32起算，所以第一年算进了还没人付的租金，后面的每项回报都偏高。

推介书里没有税费数字，模型却照样给了一个：一个没有来源的整数，放在输入里，好像是卖方给的。没有任何地方告诉您这是假设。

有三个单元只出现在楼层平面图上，租户清单里没有。模型根本看不到它们。它的合计照样对得上，因为加的就是它读到的那些。

只要拿模型和文件对、追查它的公式，而不是去问AI，这些错误大部分您自己就能抓到。核对方法在怎么核对AI做的房地产模型里。只是要记住，这意味着每个项目都要过一遍成千上万个公式。

或者交给我们。我们的核对由自己开发的软件完成，专门用来在模型送到您手上之前抓出这类错误。您的文件里没写的，我们都会问，绝不靠猜（我们怎么核对）。