Ana Sayfa › Rehberler › Gayrimenkul modelleri › Sadece satış dosyasıyla analiz
Sadece satış dosyasıyla analiz: nelere dikkat etmeli
Bir yatırımın başında elinizdeki tek şey çoğu zaman satış dosyasıdır. Satıcının tam T-12’si ve kiracı listesi, gelirse, sonra gelir. Satış dosyasından yine de işe yarar bir model kurabilirsiniz. Sadece nerede zayıf kaldığını bilmeniz gerekir.
Kontrol etmek gerçek bir emek ister. Sadece satış dosyasından kurulmuş bir modelde bile binlerce formül vardır. Herhangi biri yanlış hücreyi gösterebilir ya da bir satırı dışarıda bırakabilir ve yine de normal görünen bir rakam gösterebilir. Emin olmanın tek yolu her formülü, tek tek, satış dosyasıyla karşılaştırmaktır. Elle yapıldığında bu, modeli kurmaktan daha uzun sürebilir.
Satış dosyası genelde size ne verir
- Mülk: büyüklüğü, daireleri ya da bölümleri ve türü.
- Kiracı listesinin bir özeti, çoğu zaman her kiracı ya da daire tipiyle birlikte.
- Bir gelir-gider tablosu, bazen sadece bir yılın toplamlarıyla.
- Komisyoncunun projeksiyonu: mülkün ne kazanabileceği.
Çoğu zaman neyi dışarıda bırakır
- Ay ay gelir ve giderler; bu yüzden olağan dışı aylar gizli kalır.
- Her kira sözleşmesinin tam şartları: kira artışları, opsiyonlar ve hangi gideri kimin ödediği gibi.
- Yeni bir sahibin vergi ve sigortaya ne ödeyeceği.
- Boş alanları doldurmanın maliyeti: ücretsiz kira dönemleri, tadilatlar ve komisyonlar.
Model nasıl dürüst tutulur
- Projeksiyondan değil, bugünkü kiralardan başlayın.
- Her varsayımı işaretleyin. Satış dosyasının vermediği bir rakam, varsayım olduğunu ve neden o rakamın seçildiğini söylemeli.
- Satış dosyasını kendisiyle karşılaştırın. Tabloları kendi toplamlarını tutmalı ve birbiriyle uyuşmalı.
- Eksik olanı isteyin. Satıcıya soracağınız soruları listeleyin ve cevap geldikçe her varsayımı değiştirin.
T-12 ve kiracı listesi geldiğinde
Onları ekleyin ve neyin değiştiğine bakın. Satış dosyasından farklı oldukları yerlerde genelde satıcının kendi kayıtları esas alınır, ama farkı sormaya değer.