Главная › Советы › Модели недвижимости › Анализ только по меморандуму
Анализ только по инвестиционному меморандуму: на что обратить внимание
В начале сделки у вас часто есть только инвестиционный меморандум. Полный T-12 и список арендаторов от продавца приходят позже, если вообще приходят. Полезную модель можно построить и по меморандуму. Нужно только знать, где в нём пробелы.
Проверить её — серьёзная работа. Даже в модели, построенной только по меморандуму, тысячи формул. Любая из них может ссылаться не на ту ячейку или пропустить строку и всё равно показывать нормальное с виду число. Единственный способ быть уверенным — проверить каждую формулу, одну за другой, по меморандуму. Вручную это может занять больше времени, чем построение модели.
Что обычно есть в меморандуме
- Объект: площадь, квартиры или помещения и тип.
- Сводка по списку арендаторов, часто с каждым арендатором или типом помещения.
- Операционный отчёт, иногда только с итогами за год.
- Прогноз брокера: сколько объект мог бы приносить.
Чего в нём часто нет
- Доходов и расходов по месяцам, поэтому необычные месяцы скрыты.
- Полных условий каждого договора аренды: повышения ставки, опционов и того, кто какие расходы оплачивает.
- Сколько новый владелец будет платить за налоги и страховку.
- Сколько стоит заполнить пустые площади: арендные каникулы, ремонт и комиссии.
Как сохранить модель честной
- Начинайте с сегодняшней аренды, а не с прогноза.
- Помечайте каждое допущение. У цифры, которой нет в меморандуме, должно быть написано, что это допущение и почему выбрано именно это число.
- Сверьте меморандум с самим собой. Его таблицы должны сходиться и не противоречить друг другу.
- Запросите недостающее. Составьте список вопросов продавцу и заменяйте каждое допущение, когда придёт ответ.
Когда придут T-12 и список арендаторов
Внесите их и посмотрите, что изменится. Где они расходятся с меморандумом, обычно верх берут собственные данные продавца, но о разнице стоит спросить.