Главная › Советы › Недвижимость › Кассовый метод или список арендаторов
T-12 по банковским выпискам: кассовый метод или аренда из списка арендаторов?
Банковские выписки показывают деньги, которые пришли и ушли. Они не показывают аренду, которая причиталась, пустовавшие помещения или арендаторов, платящих ниже рынка. Список арендаторов показывает. Вот что говорит вам каждый вид T-12 и на что смотреть, когда вы их объединяете.
Проверить это — настоящая работа. T-12, который берёт аренду из списка арендаторов, должен совпадать со списком помещение за помещением и при этом сводиться к аренде, которую банк показывает как собранную, месяц за месяцем. Стоит неправильно прочитать одно помещение или сопоставить месяц не с тем списком, и пустующие помещения и недобор к рыночной ставке окажутся неверными, а итоги всё равно будут выглядеть нормально.
T-12 по кассовому методу
Если T-12 построен только по банковским выпискам, аренда за каждый месяц в нём — это деньги, которые пришли в этом месяце. Это самая точная запись движения денег, и это всё, что можно построить, когда списка арендаторов нет.
Чего он не может показать: почему аренда была именно такой. Слабый месяц может означать пустующие помещения, арендатора, который платит с опозданием, или скидку. Сильный месяц может означать арендатора, который погасил долг. Банк показывает только поступление.
Аренда из списка арендаторов, всё остальное по кассовому методу
Со списком арендаторов аренду можно показать так, как её читают андеррайтеры:
- Валовая потенциальная аренда: каждое помещение по рыночной ставке.
- Недобор к рыночной ставке: насколько занятые помещения платят меньше своей рыночной ставки.
- Пустующие помещения: рыночная аренда свободных помещений.
- Помещения без дохода и скидки: демонстрационные квартиры, офисы и помещения для персонала, а также аренда, отданная бесплатно.
- Потери при сборе и сроки: разница между арендой, которая причиталась, и арендой, которую банк показывает как собранную.
Именно последняя строка держит всё честным. Как бы ни разбивали аренду, в итоге она сводится к аренде, которая действительно пришла. Расходы остаются по кассовому методу, как их показывает банк.
Один список арендаторов или по одному на каждый месяц
Список арендаторов показывает один день. Список на конец каждого месяца даёт каждому месяцу свои пустующие помещения и свой недобор к рыночной ставке. Если список только один, его применяют ко всем месяцам, а месяцы, которые он не охватывает, нужно пометить как оценку, чтобы никто не принял их за факт.
На что смотреть, если вы просите ИИ их объединить
- Список арендаторов прочитан неправильно. Помещение потеряно, свободное помещение прочитано как занятое, рыночная ставка взята не из того столбца. Проверьте, что помещения в сумме дают итоги, напечатанные в списке.
- Не тот список арендаторов для месяца. Для каждого месяца нужно брать список, датированный этим месяцем, или указывать, что это оценка.
- Аренда посчитана дважды. Плановая аренда из списка прибавлена к аренде по банку, а не сверена с ней. Собранная аренда должна совпадать с цифрой банка, до цента.
- Потери при сборе принудительно равны нулю. Если плановая и собранная аренда всегда совпадают в точности, что-то подогнали.
Что вам нужно?
Нет списка арендаторов: честный ответ — T-12 по кассовому методу. Со списком арендаторов разбивка показывает, почему аренда именно такая: сколько приходится на пустующие помещения, сколько на договоры ниже рынка и сколько на неплатящих арендаторов. Обычно именно это хочет знать покупатель или кредитор.