Beranda › Panduan › Model properti › Analisis hanya dari memorandum
Analisis hanya dari memorandum penawaran: apa yang perlu diwaspadai
Di awal transaksi, sering kali hanya memorandum penawaran yang Anda punya. T-12 lengkap dan daftar penyewa dari penjual datang belakangan, kalau datang. Anda tetap bisa membuat model yang berguna dari memorandum. Anda hanya perlu tahu di mana datanya tipis.
Memeriksanya butuh kerja sungguhan. Model yang dibuat hanya dari memorandum pun berisi ribuan rumus. Satu saja bisa menunjuk ke sel yang salah atau melewatkan satu baris, dan tetap menampilkan angka yang terlihat normal. Satu-satunya cara untuk yakin adalah memeriksa setiap rumus, satu per satu, dengan memorandum. Kalau manual, ini bisa lebih lama daripada membuat modelnya.
Apa yang biasanya ada di memorandum
- Propertinya: luas, jumlah unit atau ruang, dan jenisnya.
- Ringkasan daftar penyewa, sering kali per penyewa atau per tipe unit.
- Laporan operasional, kadang hanya total setahun.
- Proyeksi broker: berapa yang bisa dihasilkan properti itu.
Apa yang sering tidak ada
- Pendapatan dan biaya per bulan, jadi bulan-bulan yang tidak biasa tersembunyi.
- Isi lengkap setiap kontrak sewa, seperti kenaikan sewa, opsi, dan siapa membayar biaya apa.
- Berapa pajak dan asuransi yang akan dibayar pemilik baru.
- Biaya mengisi ruang kosong: sewa gratis, renovasi, dan komisi.
Cara menjaga model tetap jujur
- Mulailah dari sewa saat ini, bukan proyeksi.
- Beri label setiap asumsi. Angka yang tidak ada di memorandum harus disebut sebagai asumsi, beserta alasan memilih angka itu.
- Cocokkan memorandum dengan dirinya sendiri. Tabel-tabelnya harus cocok jumlahnya dan saling sesuai.
- Minta yang kurang. Buat daftar pertanyaan untuk penjual, dan ganti setiap asumsi saat jawabannya datang.
Saat T-12 dan daftar penyewa datang
Masukkan, dan lihat apa yang berubah. Kalau berbeda dari memorandum, biasanya catatan penjual sendiri yang dipakai, tapi selisihnya layak ditanyakan.