T-12 dari rekening koran: basis kas, atau sewa dari rent roll?

Oleh Ephraim Shapiro, pendiri BinaDesk · 2026-11-04

Rekening koran menunjukkan uang yang masuk dan keluar. Rekening koran tidak menunjukkan sewa yang seharusnya dibayar, unit yang kosong, atau penyewa yang membayar di bawah harga pasar. Rent roll menunjukkannya. Ini yang ditunjukkan masing-masing jenis T-12, dan apa yang perlu diwaspadai saat menggabungkannya.

Memeriksanya butuh kerja sungguhan. T-12 yang mengambil sewanya dari rent roll harus cocok dengan rent roll unit demi unit, dan tetap sampai pada sewa yang menurut bank tertagih, bulan demi bulan. Satu unit salah baca, atau satu bulan dicocokkan dengan rent roll yang salah, maka kekosongan dan selisih sewa di bawah harga pasar jadi salah sementara totalnya tetap terlihat normal.

T-12 basis kas

Kalau dibuat dari rekening koran saja, T-12 menunjukkan sewa setiap bulan sebagai uang yang masuk di bulan itu. Ini catatan kas yang paling jujur, dan hanya ini yang bisa dibuat kalau tidak ada rent roll.

Yang tidak bisa ditunjukkannya: kenapa sewanya segitu. Bulan yang rendah bisa karena kekosongan, penyewa telat bayar, atau potongan sewa. Bulan yang tinggi bisa karena penyewa melunasi tunggakan. Bank hanya menunjukkan setorannya.

Sewa dari rent roll, sisanya basis kas

Dengan rent roll, sewa bisa ditampilkan seperti cara analis pembiayaan membacanya:

Potensi sewa kotor: setiap unit dengan sewa pasarnya.
Selisih sewa di bawah harga pasar: berapa kurangnya bayaran unit yang terisi dibanding sewa pasarnya.
Kekosongan: sewa pasar dari unit yang kosong.
Unit tanpa pendapatan dan potongan sewa: unit contoh, kantor dan unit staf, serta sewa yang digratiskan.
Sewa tak tertagih dan waktu pembayaran: selisih antara sewa yang seharusnya dibayar dan sewa yang menurut bank tertagih.

Baris terakhir itulah yang menjaganya tetap jujur. Bagaimanapun sewanya dirinci, ujungnya harus sama dengan sewa yang benar-benar masuk. Biaya tetap berbasis kas, seperti yang ditunjukkan bank.

Satu rent roll, atau satu untuk setiap bulan

Rent roll hanya menunjukkan satu hari. Rent roll dari setiap akhir bulan memberi setiap bulan kekosongan dan selisih sewanya sendiri. Kalau hanya ada satu, yang satu itu dipakai untuk semua bulan, dan bulan yang tidak dicakupnya harus ditandai sebagai perkiraan, supaya tidak ada yang membacanya sebagai fakta.

Apa yang perlu diwaspadai kalau Anda meminta AI menggabungkannya

Rent roll salah dibaca. Satu unit terlewat, unit kosong terbaca terisi, sewa pasar diambil dari kolom yang salah. Pastikan jumlah semua unit sama dengan total yang tercetak di rent roll.
Rent roll yang salah untuk satu bulan. Setiap bulan harus memakai rent roll bertanggal di bulan itu, atau menyebutkan bahwa itu perkiraan.
Sewa terhitung dua kali. Sewa terjadwal dari rent roll ditambahkan ke sewa dari bank, alih-alih dicocokkan dengannya. Sewa yang tertagih harus sama dengan angka bank, sampai ke sen.
Sewa tak tertagih dipaksa jadi nol. Kalau sewa terjadwal dan sewa tertagih selalu sama persis, ada angka yang dipaksakan.

Mana yang Anda butuhkan?

Tanpa rent roll: T-12 basis kas adalah jawaban yang jujur. Dengan rent roll, tampilan rinci menunjukkan kenapa sewanya segitu: berapa karena kekosongan, berapa karena sewa di bawah harga pasar, dan berapa karena penyewa tidak membayar. Biasanya itulah yang ingin diketahui pembeli atau pemberi pinjaman.