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सिर्फ़ ऑफ़रिंग मेमोरेंडम से अंडरराइटिंग: किन बातों का ध्यान रखें
डील की शुरुआत में अक्सर आपके पास सिर्फ़ ऑफ़रिंग मेमोरेंडम ही होता है। बेचने वाले का पूरा T-12 और रेंट रोल बाद में आते हैं, अगर आते भी हैं। आप फिर भी मेमो से काम का मॉडल बना सकते हैं। बस यह पता होना चाहिए कि वह कहाँ कमज़ोर है।
इसे जाँचना आसान काम नहीं। सिर्फ़ मेमो से बने मॉडल में भी हज़ारों फ़ॉर्मूले होते हैं। उनमें से कोई भी गलत सेल से ले सकता है या कोई लाइन छोड़ सकता है, और फिर भी सामान्य-सा आँकड़ा दिखाएगा। पक्का होने का एक ही तरीका है: हर फ़ॉर्मूले को, एक-एक करके, मेमो से जाँचना। हाथ से यह काम मॉडल बनाने से भी ज़्यादा समय ले सकता है।
मेमो आम तौर पर आपको क्या देता है
- प्रॉपर्टी: उसका साइज़, यूनिटें, और वह किस तरह की प्रॉपर्टी है।
- रेंट रोल का सारांश, अक्सर हर किरायेदार या यूनिट के प्रकार के साथ।
- एक ऑपरेटिंग स्टेटमेंट, कभी-कभी सिर्फ़ एक साल के टोटल।
- ब्रोकर का प्रो फ़ॉर्मा: प्रॉपर्टी कितना कमा सकती है।
वह अक्सर क्या छोड़ देता है
- महीने-दर-महीने कमाई और खर्च, इसलिए एक बार वाले महीने छिप जाते हैं।
- हर लीज़ की पूरी शर्तें, जैसे किराया कब-कब बढ़ेगा, विकल्प, और कौन-सा खर्च कौन देगा।
- नया मालिक टैक्स और बीमे पर कितना देगा।
- खाली जगह भरने का खर्च: मुफ़्त किराये के महीने, अंदर का काम और कमीशन।
मॉडल को ईमानदार कैसे रखें
- आज के किराये से शुरू करें, प्रो फ़ॉर्मा से नहीं।
- हर अनुमान पर लेबल लगाएँ। जो आँकड़ा मेमो में नहीं है, उस पर लिखा होना चाहिए कि वह अनुमान है, और वही आँकड़ा क्यों चुना गया।
- मेमो को उसी से मिलाएँ। उसकी टेबलों का जोड़ सही बैठना चाहिए और वे आपस में मेल खानी चाहिए।
- जो नहीं है, वह माँगें। बेचने वाले के लिए सवालों की सूची बनाएँ, और जवाब आने पर हर अनुमान की जगह असली आँकड़ा डालें।
जब T-12 और रेंट रोल आ जाएँ
उन्हें मॉडल में डालें, और देखें क्या बदलता है। जहाँ वे मेमो से अलग हों, वहाँ आम तौर पर बेचने वाले के अपने रिकॉर्ड सही माने जाते हैं, पर उस फ़र्क पर एक सवाल पूछना बनता है।