指南
只凭项目推介书做测算：要注意什么
在项目初期，您手上往往只有项目推介书。卖方完整的T-12和租户清单要晚些才来，也可能根本不来。您照样可以根据推介书搭一个有用的模型，只是要知道它哪里单薄。
核对它得下真功夫。 就算只根据推介书搭的模型，也有成千上万个公式。其中任何一个都可能指错单元格或漏掉一行，却照样显示一个看起来正常的数字。唯一能确定的办法，是拿推介书把每个公式逐一核对。手工做的话，可能比搭模型还费时间。
推介书通常会给您什么
- 物业本身：面积、单元或房间，以及类型。
- 租户清单的摘要，通常列出每个租户或每种户型。
- 一份经营报表，有时只有一年的合计。
- 经纪人的预测：这处物业可能赚多少。
它常常缺什么
- 逐月的收入和支出，所以异常月份被掩盖了。
- 每份租约的完整条款，比如租金递增、续租选择权，以及哪些费用由谁付。
- 新业主要付多少税费和保险。
- 把空置面积租出去的成本：免租期、装修和佣金。
怎么让模型保持实在
- 从现在的租金起算，而不是预测数。
- 每个假设都标出来。 推介书里没给的数字，要写明是假设，以及为什么用这个数。
- 拿推介书和它自己对。 它的各张表要加得对，彼此也要一致。
- 缺什么就要什么。 列出要问卖方的问题，答案来了就替换相应的假设。
T-12和租户清单来了以后
把它们放进去，看看什么变了。和推介书不一致的地方，通常以卖方自己的记录为准，但这个差别值得问一问。